我市新版購房合同已經從年初開始啟用。與舊版合同相比，新合同增加了建築隔聲承諾、先(xian)驗(yan)房(fang)後(hou)交(jiao)費(fei)等(deng)新(xin)條(tiao)款(kuan)。這(zhe)些(xie)條(tiao)款(kuan)的(de)納(na)入(ru)
，對(dui)於(yu)購(gou)房(fang)者(zhe)而(er)言(yan)有(you)何(he)實(shi)際(ji)作(zuo)用(yong)？如(ru)何(he)借(jie)助(zhu)這(zhe)些(xie)新(xin)條(tiao)款(kuan)維(wei)護(hu)自(zi)己(ji)的(de)合(he)法(fa)權(quan)益(yi)
？本(ben)報(bao)邀(yao)請(qing)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)資(zi)深(shen)律(lv)師(shi)，結(jie)合(he)糾(jiu)紛(fen)實(shi)例(li)為(wei)您(nin)逐(zhu)條(tiao)解(jie)析(xi)。

      小區建設方案附入合同

      條款明細：從cong去qu年nian開kai始shi
，市shi建jian委wei就jiu開kai始shi要yao求qiu開kai發fa商shang在zai網wang上shang公gong示shi小xiao區qu建jian設she方fang案an。今jin年nian在zai新xin版ban合he同tong中zhong補bu充chong
，約yue定ding房fang屋wu所suo在zai樓lou棟dong的de項xiang目mu建jian設she方fang案an必bi須xu包bao括kuo在zai合he同tong附fu件jian中zhong。

      糾紛案例：一別墅項目的業主劉先生(化名)收到開發商的規劃變更通知
，自己購買的兩層別墅要被開發商建成6層板樓。按照當時的合同，劉先生隻有兩種選擇，要麼在15天之內退房

，要麼就同意變更。擅自改變原有規劃的開發商卻沒有明確的違約責任。

      維權解析：廣大(北京)律lv師shi事shi務wu所suo莊zhuang清qing忠zhong律lv師shi告gao訴su記ji者zhe
，以yi往wang購gou房fang人ren對dui產chan品pin的de規gui劃hua方fang案an無wu從cong了le解jie。開kai發fa商shang通tong過guo業ye主zhu聽ting證zheng即ji可ke變bian更geng建jian設she方fang案an，業ye主zhu不bu同tong意yi就jiu必bi須xu在zai15rineituifang
，fouzeshiweirenke。kaifashangjinjinweiweiyuexiangtuifangyezhuzhifujishaobuchangjike。zhixingxinhetonghexiangyingdexinguihou，yidankaifashangbiangengguihua，shouxianyaochengdanmingquedeweiyuezeren。tongshiyezhuhaikeyixiangjianweijubao，jianweiheshihoushenzhikeyizelingkaifashangtinggong。kaifashangweiguigaibianguihuabujinnanduda
，daijiayejiangjuda。

      效用等級：★★★★★

      承諾住宅配套同步交付

      條款明細：新合同中補充了關於配套需同步交付的條款。將上下水、供暖、燃氣等配套設施何時交付約定到了具體日期。

      糾紛案例：前不久，豐台藍調國際業主集體拒絕收房，因為發現開發商交房時“大片公共區域還是黃土露天
，綠化

、停車場和會所等配套設施都沒完工，根本不達標”。但開發商認為，先前合同中有約定，隻要取得“驗收備案表”就可以交房
，證件都齊備所以並不違約。業主維權麵臨難題。

      維權解析：北bei京jing市shi律lv師shi協xie會hui房fang地di產chan專zhuan業ye委wei員yuan會hui委wei員yuan，北bei京jing隆long安an律lv師shi事shi務wu所suo陳chen旭xu律lv師shi表biao示shi，這zhe一yi條tiao款kuan是shi對dui去qu年nian建jian委wei下xia發fa的de關guan於yu小xiao區qu住zhu宅zhai與yu市shi政zheng公gong用yong基ji礎chu設she施shi、公共服務設施同步交付新規的進一步落地。“新合同對配套交付日期具體到了某年某月某日，對交付標準也進行了細化,有重要的實際意義。”陳旭指出
，在新合同進一步落實配套同步交付規定的同時
，政府也應提高竣工驗收標準
、嚴格備案條件，從源頭上杜絕此類糾紛的發生。

      效用等級：★★★★★

      業主先驗房後交費

      條款明細：市建委去年年底就出台了購房者“先驗房，後交費”的(de)新(xin)規(gui)。新(xin)版(ban)合(he)同(tong)補(bu)充(chong)明(ming)確(que)開(kai)發(fa)商(shang)不(bu)得(de)以(yi)繳(jiao)納(na)相(xiang)關(guan)稅(shui)費(fei)或(huo)者(zhe)簽(qian)署(shu)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)文(wen)件(jian)作(zuo)為(wei)前(qian)提(ti)條(tiao)件(jian)。購(gou)房(fang)者(zhe)驗(yan)房(fang)發(fa)現(xian)其(qi)質(zhi)量(liang)或(huo)其(qi)他(ta)問(wen)題(ti)的(de)，開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)約(yue)定(ding)期(qi)限(xian)內(nei)修(xiu)複(fu)交(jiao)付(fu)並(bing)承(cheng)擔(dan)逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)責(ze)任(ren)
；或是開發商在商品房交付之日起多少日內負責修複並承擔修複費用，賠償購房人損失。

      糾紛案例：兩年前
，一樓盤業主集體起訴開發商，要求開發商取消“交完物業費才能收房”的(de)無(wu)理(li)要(yao)求(qiu)。由(you)於(yu)開(kai)發(fa)商(shang)辯(bian)稱(cheng)，物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)協(xie)議(yi)已(yi)經(jing)約(yue)定(ding)與(yu)交(jiao)房(fang)協(xie)議(yi)同(tong)時(shi)生(sheng)效(xiao)
，業(ye)主(zhu)屬(shu)於(yu)不(bu)當(dang)要(yao)求(qiu)，一(yi)審(shen)業(ye)主(zhu)敗(bai)訴(su)。但(dan)業(ye)主(zhu)展(zhan)開(kai)曲(qu)折(zhe)維(wei)權(quan)之(zhi)路(lu)，終(zhong)於(yu)在(zai)二(er)審(shen)勝(sheng)訴(su)
，開(kai)發(fa)商(shang)被(bei)判(pan)“限定7日內無條件交房”。

      維權解析：“在先收房後交費規定出台並寫入新合同後，這樣艱難的維權過程就成為曆史了。”莊清忠律師告訴記者，以往在遇到類似情況時，開發商通過混淆商品房買賣和物業服務法律關係
，很容易地“戰勝”業主。有了新規並寫入合同後
，法律關係徹底理順，官司判決明確，業主維權不必再經曆不必要的曲折和艱難。

      效用等級：★★★★

      明確住宅隔音要求

      條款明細：新xin合he同tong要yao求qiu開kai發fa商shang承cheng諾nuo建jian築zhu隔ge聲sheng情qing況kuang符fu合he相xiang關guan標biao準zhun
，未wei達da標biao準zhun的de

，開kai發fa商shang按an照zhao規gui劃hua設she計ji要yao求qiu補bu做zuo建jian築zhu施shi工gong隔ge聲sheng措cuo施shi並bing承cheng擔dan全quan部bu費fei用yong。給gei買mai受shou人ren造zao成cheng損sun失shi的de開kai發fa商shang要yao承cheng擔dan賠pei償chang責ze任ren。合he同tong還hai要yao求qiu對dui室shi內nei允yun許xu的de噪zao聲sheng級ji以yi及ji項xiang目mu周zhou邊bian有you沒mei有you噪zao聲sheng影ying響xiang的de機ji場chang
、鐵路、軌道線路、道路等都要說明。

      糾紛案例：去(qu)年(nian)
，大(da)興(xing)一(yi)樓(lou)盤(pan)因(yin)緊(jin)鄰(lin)高(gao)速(su)路(lu)，開(kai)發(fa)商(shang)又(you)沒(mei)有(you)做(zuo)任(ren)何(he)隔(ge)音(yin)措(cuo)施(shi)，業(ye)主(zhu)實(shi)在(zai)無(wu)法(fa)忍(ren)受(shou)噪(zao)聲(sheng)對(dui)生(sheng)活(huo)的(de)幹(gan)擾(rao)
，要(yao)求(qiu)開(kai)發(fa)商(shang)進(jin)行(xing)隔(ge)音(yin)改(gai)造(zao)並(bing)賠(pei)償(chang)業(ye)主(zhu)損(sun)失(shi)。由(you)於(yu)沒(mei)有(you)相(xiang)關(guan)條(tiao)款(kuan)可(ke)以(yi)依(yi)照(zhao)，此(ci)事(shi)一(yi)直(zhi)沒(mei)有(you)得(de)到(dao)解(jie)決(jue)。

      維權解析：陳旭律師告訴記者
，因住宅小區噪聲超標導致的糾紛近年來呈增多趨勢。“根據國家相關標準，住宅內各房間允許的最高噪聲級在40到50分fen貝bei間jian。執zhi行xing新xin合he同tong後hou
，以yi往wang維wei權quan難nan的de問wen題ti會hui得de到dao有you效xiao解jie決jue。購gou房fang者zhe在zai與yu開kai發fa商shang簽qian訂ding新xin合he同tong標biao注zhu建jian築zhu隔ge聲sheng情qing況kuang後hou，一yi旦dan不bu達da標biao，開kai發fa商shang必bi須xu補bu做zuo隔ge聲sheng措cuo施shi。由you業ye委wei會hui代dai表biao業ye主zhu出chu資zi補bu做zuo的de，也ye由you開kai發fa商shang承cheng擔dan全quan部bu費fei用yong。如ru果guo開kai發fa商shang拒ju絕jue承cheng擔dan，業ye主zhu可ke以yi收shou集ji相xiang關guan費fei用yong證zheng明ming訴su開kai發fa商shang賠pei償chang。” （楊舒萌）

      效用等級：★★★