由建設部
、財政部聯合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱“新《辦法》”）將於2月1日起正式實施。同時
，1998年發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號

，以下簡稱舊《辦法》）廢止。

      住宅專項維修資金
，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，也被形象地稱為住宅“養老金”。住宅專項維修資金交多少、怎樣交、誰來管
、怎樣用等問題，一直是廣大業主關心的焦點。那麼
，即將實施的新《辦法》將對這些問題產生何種影響呢？記者對此進行了采訪調查。     

      看點1

      新《辦法》能省多少錢

      1998年頒發的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，維修資金按購房款的2%至3%debililaijiaocun，zheyibanfasuozaochengdebugongpingyizhiweiyezhusuokunrao。tebieshijinnianlai

，fangjiashangzhangsudujiaokuai，tongyigeloupanzaibutongdeshijiangoumai

，meipingfangmijiagexiangchajibaiyuanshenzhishangqianyuan，ruguoangoufangkuanlaijiaocunweixiuzijin
，jiuhuizaochengtongyidanyuanxiangtongmianjidefangzi，yingoumaishijianbutongsuojiaodeweixiuzijinjinebutong，zheyangjiurenweidizaochengleyezhuzhijiandebugongping。

      新《辦法》規定，商品住宅的業主、非(fei)住(zhu)宅(zhai)的(de)業(ye)主(zhu)按(an)照(zhao)所(suo)擁(yong)有(you)物(wu)業(ye)的(de)建(jian)築(zhu)麵(mian)積(ji)交(jiao)存(cun)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)
，每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)建(jian)築(zhu)麵(mian)積(ji)交(jiao)存(cun)首(shou)期(qi)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)的(de)數(shu)額(e)為(wei)當(dang)地(di)住(zhu)宅(zhai)建(jian)築(zhu)安(an)裝(zhuang)工(gong)程(cheng)每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)造(zao)價(jia)的(de)5%至8%。直轄市、市
、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況
，合理確定、公布每平方米建築麵積交存首期住宅專項維修資金的數額
，並適時調整。

      不少業主認為：“對購房者來說建築安裝成本並不透明，如果新《辦法》要順利實行
，還需要進一步細化。”記者了解到
，建築安裝工程成本，包括建材費
、人工成本、機器使用費、水點線路安裝成本等。由於商品房開發分多層

、小高層

、高層等多種類型

，其開發成本有差異。截至目前

，許多中小城市已經陸續公布了建築安裝成本，而北京等一些大城市還沒有公布。

      1月23日
，《市場報》記者致電北京市建委物業處
，相關負責人表示：“北京市建委相關部門正在協調中，具體方案還沒有最終出台
，我們盡量在2月1日前製定出具體的每平方米建築麵積交存首期住宅專項維修資金的數額，向公眾公布並且執行。目前可以確定的是
，新《辦法》的費用肯定會比以前少一些。”

      以北京東四環附近某小區一套100平方米的房產為例，2萬元/平方米的售價，2％繳納比例計算
，一套房子需要繳納的維修基金將達到4萬元。而如果以建築安裝成本計算，業內人士估算，在北京

、上海這樣的城市
，住宅建築安裝費用在1200元/平方米左右
，即使以2000元/平方米的高位計算，5％的維修基金也隻有1萬元
，兩者相比差距4倍。

      看點2

      擅自挪用最高罰2倍

      新《辦法》規定
，若發生挪用住宅專項維修資金的情況，應由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門負責追回，並沒收違法所得；另外，還可並處挪用金額最高2倍的罰款；挪用行為構成犯罪的，要依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

      建設部稱，物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除了按照前款規定，予以處罰外，還應吊銷資質證書。直轄市
、市、縣人民政府建設主管部門
，或者直轄市、市
、縣人民政府財政部門
，挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設主管部門
，或上一級人民政府財政部門負責追回款項與追責。

      看點3

      房子“養老金”有了新管家

      新《辦法》第十條明確了維修資金的管理單位，業主大會成立前，商品住宅業主
、非住宅業主交存的住宅專項維修資金
，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主(zhu)管(guan)部(bu)門(men)應(ying)當(dang)委(wei)托(tuo)所(suo)在(zai)地(di)一(yi)家(jia)商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)，作(zuo)為(wei)本(ben)行(xing)政(zheng)區(qu)域(yu)內(nei)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)的(de)專(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)銀(yin)行(xing)，並(bing)在(zai)專(zhuan)戶(hu)管(guan)理(li)銀(yin)行(xing)開(kai)立(li)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)專(zhuan)戶(hu)。開(kai)立(li)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)專(zhuan)戶(hu)，應(ying)當(dang)以(yi)物(wu)業(ye)管(guan)理(li)區(qu)域(yu)為(wei)單(dan)位(wei)設(she)賬(zhang)，按(an)房(fang)屋(wu)戶(hu)門(men)號(hao)設(she)分(fen)戶(hu)賬(zhang)；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬
，按房屋戶門號設分戶賬。

      “這樣做很好，我們能知道所交錢的下落，知道每筆錢花在哪兒了，挺放心的。”家住通州的業主郭女士向《市場報》記者表示，“新《辦法》明確了業主大會成立前後
，維修資金在管理模式上的變化。”據了解
，北京從２００６年１２月(yue)開(kai)始(shi)，已(yi)經(jing)陸(lu)續(xu)向(xiang)繳(jiao)納(na)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)的(de)業(ye)主(zhu)發(fa)放(fang)了(le)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)查(zha)詢(xun)卡(ka)，業(ye)主(zhu)通(tong)過(guo)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)查(zha)詢(xun)卡(ka)可(ke)以(yi)對(dui)自(zi)己(ji)家(jia)房(fang)子(zi)的(de)“養老金”做到心中有數。

      此外，新《辦法》haimingque，shangpinzhuzhaideyezhuyingdangzaibanlifangwuruzhushouxuqian
，jiangshouqizhuzhaizhuanxiangweixiuzijincunruzhuzhaizhuanxiangweixiuzijinzhuanhu。zhebimianlefangwuyudaoweixiuwentishi，yeweihuihuowuyegongsiaijiaaihuqucou，eryixieyezhuyeyin“事不關己
，高高掛起”不願出錢，從而導致維修難以完成的情況發生。

      看點4

      維修資金可購買國債增值
 
      舊《辦法》對維修基金的投資方向隻進行了概況規定，對此，新《辦法》特別給出詳細要求

，禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。

      新《辦法》強qiang調tiao，在zai保bao證zheng住zhu宅zhai專zhuan項xiang維wei修xiu資zi金jin正zheng常chang使shi用yong的de前qian提ti下xia

，可ke以yi按an照zhao國guo家jia有you關guan規gui定ding將jiang住zhu宅zhai專zhuan項xiang維wei修xiu資zi金jin用yong於yu購gou買mai國guo債zhai
，應ying當dang在zai銀yin行xing間jian債zhai券quan市shi場chang或huo者zhe商shang業ye銀yin行xing櫃gui台tai市shi場chang購gou買mai一yi級ji市shi場chang新xin發fa行xing的de國guo債zhai
，並bing持chi有you到dao期qi。利li用yong業ye主zhu交jiao存cun的de住zhu宅zhai專zhuan項xiang維wei修xiu資zi金jin購gou買mai國guo債zhai的de
，應ying當dang經jing業ye主zhu大da會hui同tong意yi；未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總麵積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。

      住宅專項維修資金的存儲利息、利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益

、利用住宅共用部位和共用設施設備進行經營的業主所得收益(業主大會另有決定的除外)，住(zhu)宅(zhai)共(gong)用(yong)設(she)施(shi)設(she)備(bei)報(bao)廢(fei)後(hou)回(hui)收(shou)的(de)殘(can)值(zhi)應(ying)轉(zhuan)入(ru)住(zhu)宅(zhai)專(zhuan)項(xiang)維(wei)修(xiu)資(zi)金(jin)滾(gun)存(cun)使(shi)用(yong)。業(ye)界(jie)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，由(you)於(yu)受(shou)金(jin)融(rong)市(shi)場(chang)及(ji)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)的(de)影(ying)響(xiang)
，這(zhe)一(yi)亮(liang)點(dian)可(ke)以(yi)在(zai)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)減(jian)輕(qing)業(ye)主(zhu)壓(ya)力(li)，使(shi)資(zi)金(jin)保(bao)值(zhi)增(zeng)值(zhi)。(記者 王旭輝 實習生 於麗銀)

      相關鏈接：四項費用不得占用維修資金

      建設部
、財政部近日聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》,規定專項維修資金不得挪作他用。

      新《辦法》提出,住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造,不得挪作他用。辦法明確,四項費用不得從住宅專項維修資金中列支。

      一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用

；

      二是依法應當由相關單位承擔的供水
、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用
；

      三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修複費用；

      四是根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

      新《辦法》規定，住宅共用部位

、共用設施設備的維修和更新、改造費用
，按照下列規定分攤：

      商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位
、共用設施設備的維修和更新、改造費用
，由相關業主按照各自擁有物業建築麵積的比例分攤。

      售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

      售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新
、改造費用，先按照建築麵積比例分攤到各相關物業。

      《辦法》對專項資金的監管提出了詳細規定，要求直轄市以及市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目。（張彤）