隨著國內資產證券化市場的迅猛發展和基本製度的日益完善，公募REITs推出的時間表也越來越近，公募REITs已成為行業內最為關心的話題。在“2018年中國資產證券化和結構性融資行業暨第四屆中國資產證券化論壇年會”上
，中國資產證券化論壇理事會聯席主席孟曉蘇先生詳述了在國內發展公募REITs的必要性，梳理了國內公募REITs推進政策脈絡和曆史走向，並介紹了國務院發展研究中心REITs課題組對中國公募資產證券化的四個設計要點、如何解決稅務難題的推動和思考，具有十分難得的理論價值和實踐價值。孟曉蘇先生，國務院發展研究中心REITs課題組組長
、中國證券基金業協會資產證券化委員會顧問，原中國房地產開發集團公司總經理、董事長、黨委書記。房地產經濟和金融領域專家，北京大學經濟學教授、享受國務院特殊津貼的專家，被業界稱為“中國房地產教父”。以下是整理後的“噴薄欲出的中國“REITs””主題分享實錄。

各位專家，各位朋友，很高興在論壇年會上與大家相會。剛才王忠民理事長【編者注：原全國社會保障基金理事會副理事長】談到這麼一個鼓舞人心的題目——資產證券化場景爆發，特別是REITs場景爆發
，我和他不謀而合。我用“噴薄欲出”來形容REITs的場景爆發，即噴薄欲出的中國REITs。

今jin年nian以yi來lai，防fang範fan風feng險xian是shi中zhong央yang關guan注zhu重zhong點dian，要yao防fang範fan的de最zui大da風feng險xian就jiu是shi金jin融rong風feng險xian。金jin融rong風feng險xian中zhong最zui大da的de風feng險xian是shi什shen麼me？是shi負fu債zhai率lv太tai高gao，特te別bie是shi政zheng府fu負fu債zhai率lv太tai高gao。對dui於yu地di方fang政zheng府fu巨ju額e負fu債zhai問wen題ti，眾zhong說shuo紛fen紜yun，有you觀guan點dian認ren為wei風feng險xian巨ju大da，有you觀guan點dian認ren為wei風feng險xian不bu大da。我wo在zai馬ma克ke思si的de墓mu碑bei下xia麵mian看kan到dao這zhe樣yang一yi段duan話hua，“The philosophers have only interpreted the world in various ways; The point is to change it. 哲學家們隻是用不同的方式解釋世界，而關鍵卻是改變世界”。使用中國人習慣的話說就是空談誤國

，實幹興邦，即必須要想辦法解決地方政府巨額負債問題。

 

為了解決地方債越積越重及由此帶來的一係列問題
，我在2014年就提出了可以通過REITs有效化解風險。國務院發展研究中心成立了REITs課題組，由我和劉世錦擔任組長，並請了全國政協副主席陳元擔任總顧問，課題組研究的題目是引入REITs進行政府存量資產的PPP，以市場化手段積極化解地方債。

 

在課題組推動研究的同時，國務院也在不斷引領資產證券化的發展。李克強總理在2016年政府工作報告中提出“推動地方融資平台轉型改製進行市場化融資
，探索基礎設施等資產證券化，擴大債券融資規模”
，在2017年更明確提出了“促進企業盤活存量資產，推進資產證券化”。國務院辦公廳在2016年《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》中提出“穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”，將REITs這個英文縮寫寫入了國務院文件，並作出了REITs的標準翻譯——“房地產投資信托基金”。

REITs是世界上通行的一種金融工具，是不動產收益權進入資本市場流通的一種工具。通過發行REITs基ji金jin來lai持chi有you收shou租zu的de資zi產chan，這zhe些xie租zu金jin又you可ke以yi按an照zhao每mei年nian一yi次ci或huo兩liang次ci分fen配pei給gei投tou資zi人ren。這zhe種zhong含han權quan證zheng券quan可ke以yi在zai資zi本ben市shi場chang流liu通tong，通tong過guo一yi步bu一yi步bu的de分fen解jie
，就jiu把ba原yuan來lai凝ning固gu的de不bu動dong產chan，變bian成cheng了le可ke以yi上shang市shi流liu通tong的de資zi本ben化hua產chan品pin

、證券化產品，這是一個偉大的金融創新。在2000年左右
，我邀請一些國外金融專家和房地產專家來中國講創新
，這些專家都異口同聲的表示，除了REITs沒有更好的金融創新可以講。

 

各國、各地對REITs有不同的規定，總體看來有四項共同點。第一，按期分紅


，其所分配的股利
，不能低於收益的95%；第二
，上市流通，使其能夠有交易的便利
；第三，政府給予稅收優惠，以防重複納稅；第四，嚴格限製其資金投向開發領域，隻能用於收購收租的不動產。正因為這樣
， REITs成了穩定收益的安全的金融產品。REITs的涵蓋也很廣泛，從美國的物業REITs來看，既包括了住宅、醫院、辦公、零售，也包括基礎設施
、倉儲等多個門類。根據全美REITs協會給我的資料，REITs在全球獲得很好的發展，已經在36個國家和地區獲得發展，主圖上打兩個紅圈的是中國香港和中國台灣，現在中國大陸被列為正在考慮REITs的國家，中國在這方麵的創新還是落後了，需要加快。

 

中國提出REITs並不晚，早在2005年
，我就在中國首先提出要引入REITs。2006年，在天津戴相龍市長的支持下

，我在天津成立第一家REITs公司，準備REITs發展，但由於政策原因，公司最終開展了其他的業務。在2008年，國務院辦公廳《關於當前金融促進經濟發展的若幹意見》（國辦發[2008]126號）文中，要求“開展房地產信托投資基金試點
，拓寬房地產企業融資渠道”。但這後半句話有點問題

，當時把REITs當成房地產企業的開發融資

，所以說“拓寬房地產企業融資渠道”,這樣就耽誤了REITs的發展。

近些年在把REITs和政府資產，包括租賃房連接起來之後
，REITs找到了一個新的領域。現在的問題是中國地方政府的負債率越來越高，根據中國社科院在《中國政府資產負債表2017》中的統計
，到2015年末，中國政府直接負債約27萬億元人民幣
，或有隱性負債44萬億元
，中國政府總資產超125萬億元。雖然總資產大於71億元總負債
，但這些負債壓得地方政府喘不過氣。地方政府想借助PPP推動新業務
，發展成為一種轉嫁債務的一種行為。在各地成立八大平台、十(shi)大(da)平(ping)台(tai)情(qing)況(kuang)下(xia)，國(guo)企(qi)猛(meng)增(zeng)

，現(xian)在(zai)中(zhong)央(yang)推(tui)動(dong)混(hun)改(gai)，卻(que)很(hen)難(nan)找(zhao)到(dao)能(neng)夠(gou)匹(pi)配(pei)的(de)合(he)資(zi)對(dui)象(xiang)。負(fu)債(zhai)率(lv)過(guo)高(gao)使(shi)得(de)我(wo)國(guo)主(zhu)權(quan)信(xin)用(yong)評(ping)價(jia)逐(zhu)年(nian)降(jiang)低(di)
，連(lian)香(xiang)港(gang)地(di)區(qu)都(dou)因(yin)為(wei)與(yu)大(da)陸(lu)有(you)過(guo)密(mi)的(de)經(jing)濟(ji)聯(lian)係(xi)，而(er)從(cong)AAA評級變成了AA+。xiayibuzhongguoyaoduiwaikaifangjinrongye，zheshigaigekaifangdejibenyaoqiu。ruguojinrongyerengranhaishiweichiyizhongyiyinxingzuoweizhongxin，yijianjiefuzhaiweizhudejingjiyunxingfangshi
，jiuhuigeigaigekaifangdailaixindenanti。

那麼，怎麼解決這些問題？中央政府的思路很明確。李克強總理2015年1月和9月在天津和大連達沃斯論壇上都分別說過
，中國的地方性債務70%以上用於基礎設施建設，是有資產保障的。習近平總數據2017年7月召開的全國金融工作會上指出
，注重供給側的“存量重組、增量優化
、動能轉換”
，就是說把這些存量資產所包含的這些傳統動能釋放出來，變成新的動能。在黨的十九大會議上，習近平總書記再次提出了“提高直接融資比重，促進多層次資本市場健康發展的”要求
，在今年4月(yue)份(fen)召(zhao)開(kai)的(de)博(bo)鼇(ao)亞(ya)洲(zhou)論(lun)壇(tan)開(kai)幕(mu)式(shi)上(shang)，習(xi)近(jin)平(ping)總(zong)書(shu)記(ji)又(you)一(yi)次(ci)承(cheng)諾(nuo)
，要(yao)大(da)幅(fu)度(du)的(de)放(fang)寬(kuan)市(shi)場(chang)準(zhun)入(ru)

，包(bao)括(kuo)放(fang)寬(kuan)銀(yin)行(xing)外(wai)資(zi)出(chu)口(kou)比(bi)重(zhong)。中(zhong)央(yang)的(de)部(bu)署(shu)
，對(dui)金(jin)融(rong)業(ye)加(jia)快(kuai)直(zhi)接(jie)融(rong)資(zi)比(bi)例(li)，推(tui)動(dong)資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)提(ti)出(chu)了(le)要(yao)求(qiu)。

我們（注：指國務院發展研究中心REITs課題組，下同）所設計的中國公募資產證券化有四個要點：

 

diyi
，shijijinzhihuanquanyi，zhengfuhuoquxianjin。tongguogongmuhesimuzijinchiyoudifangzhengfuyouzhibudongchan，zujinkeyifenpeigeitouziren，zhexiequanyikeyizaizibenshichangshangshi。zaizhezhongqingkuangxia
，zhengfutongguodongnengzhuanhuanbianxianzijin。zhezhongzijindetouxiangmuqianbushoujianguan。shouyilvdagaishiyinxingwuniandaikuanlixideshouyilv。cunxuqikewei3-5年
，也可達到18年甚至20年或永續，權益型REITs，資產可以出表，可以明顯降低負債率。

 

第二，實行內部管理
，避免原有人員下崗。因為原有資產管理相對規範
，在實行了REITs這(zhe)個(ge)頂(ding)層(ceng)設(she)計(ji)的(de)變(bian)化(hua)之(zhi)後(hou)，原(yuan)有(you)的(de)資(zi)產(chan)還(hai)應(ying)該(gai)由(you)原(yuan)來(lai)的(de)平(ping)台(tai)公(gong)司(si)所(suo)管(guan)理(li)，如(ru)公(gong)路(lu)局(ju)還(hai)管(guan)公(gong)路(lu)
，房(fang)管(guan)局(ju)還(hai)管(guan)房(fang)產(chan)，公(gong)用(yong)機(ji)構(gou)還(hai)管(guan)公(gong)用(yong)設(she)施(shi)地(di)下(xia)管(guan)網(wang)。這(zhe)樣(yang)的(de)安(an)排(pai)一(yi)方(fang)麵(mian)獲(huo)取(qu)了(le)租(zu)金(jin)
，一(yi)方(fang)麵(mian)政(zheng)府(fu)購(gou)買(mai)服(fu)務(wu)的(de)補(bu)貼(tie)可(ke)以(yi)保(bao)證(zheng)少(shao)量(liang)租(zu)金(jin)，對(dui)投(tou)資(zi)人(ren)而(er)言(yan)也(ye)是(shi)比(bi)較(jiao)好(hao)的(de)選(xuan)擇(ze)。

 

第三，基金入市交易，豐富資本市場。現在證監會積極支持REITs在深市和滬市流通交易。私募分優先級，我們則希望推動公募，通過公募基金+IVS的方式進行突破，使得中國的REITs能夠有爆發的場景，可以豐富中國的資本市場。

 

第(di)四(si)
，基(ji)金(jin)到(dao)期(qi)可(ke)以(yi)允(yun)許(xu)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)原(yuan)價(jia)回(hui)購(gou)資(zi)產(chan)，增(zeng)值(zhi)歸(gui)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)。之(zhi)所(suo)以(yi)做(zuo)這(zhe)樣(yang)的(de)設(she)計(ji)，是(shi)考(kao)慮(lv)到(dao)在(zai)資(zi)產(chan)在(zai)入(ru)市(shi)時(shi)往(wang)往(wang)有(you)評(ping)估(gu)難(nan)題(ti)，有(you)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)流(liu)失(shi)的(de)顧(gu)慮(lv)。通(tong)過(guo)回(hui)購(gou)設(she)計(ji)可(ke)以(yi)打(da)消(xiao)國(guo)有(you)資(zi)產(chan)流(liu)失(shi)顧(gu)慮(lv)。有(you)一(yi)位(wei)省(sheng)長(chang)問(wen)過(guo)我(wo)，REITs為wei什shen麼me要yao回hui購gou，可ke不bu可ke以yi做zuo成cheng永yong續xu
，地di方fang政zheng府fu持chi有you這zhe麼me多duo資zi產chan幹gan什shen麼me？我wo認ren為wei
，即ji便bian做zuo成cheng永yong續xu化hua產chan品pin
，也ye要yao在zai開kai始shi就jiu做zuo回hui購gou設she計ji，這zhe樣yang可ke以yi避bi免mian在zai資zi產chan評ping估gu方fang麵mian引yin發fa爭zheng議yi。未wei來lai可ke以yi在zai產chan品pin運yun行xing過guo程cheng中zhong再zai行xing商shang議yi，變bian成cheng永yong續xu化hua
，讓rang政zheng府fu放fang棄qi回hui購gou權quan。

 

有這四個設定
，就使得REITs從權益型、diyaxingkeyifazhanchenghunhexing
，tongguozhengfu，xiantouzixingchengyouxiaozichan
，shelishehuizijin
，youshehuichiyou，youzhengfulaiguanli，youyuanyoudejigouguanlibaozhengshouyi
，rushijiaoyijintuifangbian。zheyangkeyibadifangzhaiwuyouxiaohuajie，jijindaoqizhengfuyuanjiahuigou。difangjingjifazhandehenduonanti，yekeyiyibinghuajie，yishishixianlecunliangzichandongnengzhuanhuan。ershituidongdifanghungaidezuijiafangan，meiyigeREITs就是一個混改項目，即便這些資金是來源於社保基金、養老金這些國有資產，也比地方政府國有層級高得多
，通過REITszheyangdeshehuizijinchiyoujiushihungai。sanshikeyiyouxiaojiangdidifangzhengfudefuzhai。sishikeyouxiaotishengzhuquanxinyongpingji。wushikeyifengfuzhongguozibenshichang。liushifazhanzhijierongzikeyiyoulidetuidongzhongguodeduiwaikaifang，fangzhiguoduyilaijianjierongzixingchengyiyinxingweizhongxindejingjizhouzhuanhuanjing，shideguojiaduikaifangyinxingyougulv。

 

REITs是非常好的上市資產。它可以使得穩健型投資人大量入市
，有的地方政府官員問我，REITs會不會造成對IPO一樣對股市的衝擊。我認為，REITs與IPO不一樣，這可以形容為IPO就像拿一塊幹的海綿到水盆裏去吸水，但是REITs是濕的海綿，既增加了容量，同時又不在盆裏吸水。

 

現在市場上都在關注

，怎麼樣解決REITs稅收障礙。現在企業資產證券化和REITs，都難以逾越稅收障礙。我認為，政府本身是收稅主體
，用政府或其平台公司的資產做證券化產品REITs
，那麼地方稅相對容易處理，我們希望通過做地方政府資產的證券化
，能夠逐漸跨越稅收障礙，促使REITs在中國大行其道。

中國證監會這些年在積極地推動著REITs上市流通。在2016的10月份
，就召開了國際研討會
，那次也是由王忠民理事長和我在會上演講，我也講了這個方案。全美REITs協會的會長和專家論證認為我們的方案既符合國外的REITs通則，又適應中國的特點。證監會還在2016年下半年成立了專門委員會
，來推動不動產證券化。從2016到今年，證監會、發改委、財政部、央行等部門發布了一係列文件
，推進傳統基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產證券化。最近，即2018年4月份，證監會和住建部共同發文，有要求把推動住房租賃REITs，租賃房REITs的de規gui定ding更geng進jin一yi步bu細xi化hua，包bao括kuo在zai集ji體ti用yong地di上shang建jian立li的de租zu賃lin房fang
，現xian在zai也ye鼓gu勵li進jin行xing資zi產chan證zheng券quan化hua，這zhe是shi一yi個ge重zhong大da的de政zheng策ce突tu破po
，同tong時shi也ye鼓gu勵li推tui動dong權quan益yi類lei和he債zhai權quan類lei等deng類lei型xingREITs。

zaijinnianzhaokailianghuiyiqian
，quanguorendacaijingweirangwomenquhuibao

，wodaibiaoketizuxianglishenglinzhurenhequanguorendacaijingweidegongzuorenyuanhuibaolexiwangnenggoujiejuedewenti，yifangmianshiduiyouguanfalvfaguidetiaozhenghexiugaiyijian
，lingyifangmianshishefaquxiaoyixiezhongfunashuideguiding。quanguorendacaijingweihenzhongshi
，bingqiegeiquanguorendaweiyuanchanghuiyizuolebaogao
，yaojijitansuolaizhichiREITs的發展。

 

在今年兩會上
，我們和全國人大財經委一起，又推動了40多位全國人大代表聯名提出了修改《證券基金法》的de意yi見jian。簡jian單dan總zong結jie就jiu是shi要yao增zeng加jia公gong募mu基ji金jin投tou資zi資zi產chan支zhi持chi證zheng券quan。過guo去qu公gong募mu基ji金jin隻zhi能neng投tou資zi股gu票piao和he債zhai券quan，未wei來lai還hai應ying再zai增zeng加jia資zi產chan支zhi持chi證zheng。這zhe個ge議yi案an目mu前qian已yi由you全quan國guo人ren大da財cai經jing委wei和he證zheng監jian會hui共gong同tong處chu理li。REITsliwomenshiyibuyibudezoujinle。xianzaiwomenyezaituidong，zaishiyugeshengfenshidian。jintianzainianhuidedahuiqian，zhongguozichanzhengquanhualuntandelishihuiyezhunbeizainianhuizhaokaihou，baREITs的理念推介到全國，向各地官員和相關機構宣講。

 

試點進行的不容易，任何一個金融創新產品引入中國都不容易，但是最終將會成功。早在20年前，我擔任全國房改課題組組長時推動的很多房地產金融創新都一步一步的都落地了
，包括租房抵押貸款、反向抵押養老保險。

我對於REITs在全國的推行有著充分的信心。我自己發明了一個喝啤酒理論來說明我的信心——我斷定喝啤酒的人要上廁所，不信就繼續喝，最後肯定上廁所。換一個說法，這就叫“理論自信
、道路自信
、製度自信、文化自信”。我相信，全世界通行的金融產品一定會進入中國
，REITs一定會在中國大行其道
，這是國際REITs人士對中國的發展期望和判斷。

 

在演講的最後
，我引用偉大革命領袖毛澤東主席在《星星之火
，可以燎原》中稱讚中國革命的一段話，來表明我對REITs目前進行時的看法——“它ta是shi站zhan在zai海hai岸an遙yao望wang海hai中zhong已yi經jing看kan得de間jian桅wei杆gan尖jian頭tou的de一yi隻zhi航hang船chuan
，它ta是shi立li於yu高gao山shan之zhi顛dian遠yuan看kan東dong方fang已yi見jian光guang芒mang四si射she噴pen薄bo欲yu出chu的de一yi輪lun朝chao日ri，它ta是shi躁zao動dong於yu母mu腹fu中zhong的de快kuai要yao成cheng熟shu了le的de一yi個ge嬰ying兒er”。

謝謝大家！