2021年下半年以來
，部分一二線和三線城市土地市場流拍現象增加；一些頭部和品牌房企出現債務違約現象
，且涉及大量美元債務
，引發行業整體信用下降

，局部風險開始暴露，危機四伏。

麵對目前的行業境況
，原國家房改課題組組長、原中房集團公司董事長孟曉蘇頗感沉重
，他開門見山地說：“總體來看
，我對這一年的調控持批評態度。中央提出了很好的發展思路，但沒有執行好。這是一次值得反思的調控，一年中教訓很多。”

他認為，中央已對房地產行業提出了明確意見，即“解決好大城市住房突出問題，住房問題關係民生福祉”

；以及提出“穩地價、穩房價


、穩預期”，“促進房地產市場平穩健康發展”等。“從目前情況來看，‘三穩’實際上是不穩，平穩健康發展沒有做到。”

是什麼引發了行業這次困境？

孟曉蘇表示有兩個原因：一

，短線看是金融部門突然加碼調控，出現停貸、抽貸及相關債券發行受阻下的資金流動性問題，錯認房地產行業是“灰犀牛”
，錯判了形勢；er，changxiankanshiduoniandexiangoudengzhengcezuailefangdichanshichangdezhengchangyunxing
，tebieshiyouyubaozhangxingzhufangdeqianzhangyinfabaixingduiyuzhufangwentizhengyijiaodahou，tiaokongbuduan，zhengtidouzaiconglinzhongmishile。

麵對如今的市場形勢

，孟曉蘇建議，要讓“看不見的手”即市場手段多發揮作用
，有時候政府不需要做得太多
，有些政策應該退出舞台，如限購、限貸等；同時切實采取實際措施完善住房雙軌製。

對於目前陷入危境中的企業
，孟曉蘇認為，現在並不是房地企業最難時刻，最難的是在1996年
、1997年，那時是“做項目找死
，不做項目等死”，那時是“餓死的”；如今的企業是“撐死的”，通過杠杆化發展將自己撐了個虛胖
，適度去杠杆化後仍有救。

受一些企業債務危機影響，政府調控已經顯現新變化，融資端已經釋放一定暖意。特別是中央經濟工作會議對於房地產行業“良性循環和健康發展”的定調，以及重提“支柱產業”定位

，都給市場以極大信心。

最近
，就中國房地產行業發展與麵臨的新問題
，中國房地產報記者采訪了孟曉蘇。

中國房地產報：外界認為
，2021年是房地產行業曆史上最難的一年，這一年您最深的感觸是什麼
？

孟曉蘇：外界認為2021年是房地行業形勢最差的一年，我認為不能下這個結論，原因是他們不了解過去的房地產業。

從行業發展的長周期看，1996、1997年才是房地產行業最差的兩年。受“東南亞金融風暴”影響，國內出現全麵產能過剩、國民經濟增幅下滑的局麵。大量房屋積壓賣不出去，因當時還沒有啟動居民購買，以及當時“一個項目不批、一分錢不貸”的要求，市場陷入危機。當時房地產行業流行一句話：“做項目找死，不做項目等死”，一直到1999年
，很多企業還不敢做大項目。

當時房地產行業跌到穀底、國民經濟跌到穀底。在這一嚴峻形勢下，國家接受了房改思路，原國家體改委、原國家計委、原國家科委、原建設部及中房集團研究所共同組建了房改課組，研究《住房建設成為國民經濟新增長點》課題，寫出《關於住房分配製度改革的建議》。

從1998年房改方案出爐後，市場仍經曆了兩年多低迷，到了2000年才見到房改的效應。為了緩解市場低迷
，當時允許經濟適用房向低收入以外的人群放開
，這在一定程度上激活了市場，但也造成了“開奔馳寶馬，住經濟適用房”的現象
，後來這個口子就給堵上了
；隨即又發生了另一個問題，即連續9年出現經濟適用房等保障房的投資比重下降，降到5%

、甚至3.5%的情況。

回顧這段曆史，房地產行業最困難時期發生在20世紀90年代中後期。現在這些企業比那時情況要好很多。一是沒有想到房企能做這麼大；二是還能有這麼高的負債率
，將社會資金占有過多，把自己撐了個虛胖。這屬於“撐死的”，不是“餓死的”。那時候企業都是餓死的，這是不同的病。

沒有經曆過冬天的昆蟲們覺得秋天就很嚴酷了，這是它們的淺見。同樣的淺見還有把原來的順境說成為“黃金時代”，然後就說是進入“白銀時代”與“黃銅時代”等。能最有力回答他們的是

，美國房地產行業已經發展了244年，盡管有多次周期性跌落，但最近還在上漲。中國房地產行業從房改到現在才發展23年，就說黃金時代結束了
，這明顯是淺見。

中國房地產報：雖sui然ran在zai您nin看kan來lai房fang地di產chan企qi業ye還hai沒mei有you經jing曆li過guo真zhen正zheng的de冬dong天tian，但dan從cong目mu前qian發fa生sheng的de整zheng體ti債zhai務wu危wei機ji來lai看kan，形xing勢shi較jiao為wei嚴yan峻jun，在zai您nin看kan來lai引yin發fa此ci次ci危wei機ji的de原yuan因yin是shi什shen麼me？

孟曉蘇：從宏觀調控政策來看
，中央整體上對於房地產行業形勢的判斷是對的，包括“解決好大城市住房突出問題
，住房問題關係民生福祉”
；以及提出“穩地價、穩房價、穩預期”，“促進房地產市場平穩健康發展”等，很清楚地判斷出在房屋供給側上出現的問題，提出了正確的指導性要求。

但從目前情況來看

，我認為“三穩”實際上是不穩
，中央要求的平穩健康發展沒有做到。問題出在哪兒？這並不能都責怪病人，是醫生下錯了藥。

從長線來看，由於常年“限購”，使這一“臨時性措施”已經變成了常態化政策。一些地方被劃為限購城市是“進門容易出門難”，其中有些城市已經麵臨著很大的市場消化難題。比如冬奧城市張家口
，它麵臨著冬奧會過後的體育設施、運動員村等大量物業的市場化運營與大量房屋的銷售問題，繼續處於限購政策的約束下，如何能實現這些房屋的去化？

房地產業的短線問題，是金融機構的突然加力。特別是主管機構一直在唱衰房地產，將這個沒有什麼“泡沫”可擠的行業稱之為“灰犀牛”，不斷預言“房價要下跌”。在zai我wo看kan來lai，這zhe都dou是shi無wu中zhong生sheng有you的de說shuo法fa，是shi一yi種zhong錯cuo判pan。這zhe種zhong錯cuo判pan造zao成cheng金jin融rong機ji構gou收shou緊jin了le房fang地di產chan行xing業ye兩liang頭tou的de貸dai款kuan，包bao括kuo開kai發fa貸dai款kuan和he居ju民min購gou房fang貸dai款kuan。

“三道紅線”的提出有一定的現實意義，有些企業確實存在“虛胖”wenti。danzhexiewentishiruheyinfade？bushaoshiyouqianmiandetiaokongzhengcexianzhimaifangzaochengde。shibushiqiyedoujiangkaifajihuazuomaoshile

？youzheyangdeqiye
，danbingbuquanshi，shizhengcexianzhishoufangcailinghenduoqiyechuxianlejingyingkunnan。yongxingzhengshouduanxianzhigoumaijiduofadezhengcebianhua
，lingxingyecubujifang，shiqiyeyunyingchuxianzusai。duoniandexiangouyigaibianleshichanghuanjingyijirenmenduiyushichangderenzhi，shifangdichanshichangchuxianmimang。

另外
，抑製居民住房抵押貸款也是不正確的做法。住房貸款屬於普惠金融的構成部分
，此前我積極推進的住房抵押貸款、住房反向抵押養老保險、budongchanzichanzhengquanhuadeng，doushipuhuijinrongfuwu。shishenmerangjuminjiatingcaifuxunsuzengchang？zhufangdiyadaikuanchengweichushituidongli。suizhefangjiashangzhang，shifangwuzichanzhandaojuminjiatingzichande60%。如果沒有居民住房抵押貸款
，普通居民就得不到這個杠杆，也就不會有這份財產性收入。

bujiuqianzhouxiaochuanzengbiaoshi
，chuleguojiashoushuifangmiansuotixiandeshouruzaifenpeizhengcezhiwai
，zhufangdaikuankenengyeshiyigefeichangzhongyaodejuyouzaifenpeigongnengdejinronggongjuyewu。tajiangdeshibucuode，shijishangzhufangdaikuanshizaiyicifenpeilingyu
，tongguomaifangguochengzhongdejiaganggan，cujinshehuishixianlegongping
；如ru果guo沒mei有you貸dai款kuan杠gang杆gan，很hen多duo普pu通tong居ju民min就jiu買mai不bu起qi房fang，它ta讓rang中zhong低di收shou入ru者zhe也ye有you條tiao件jian購gou房fang。但dan現xian在zai是shi一yi味wei地di打da壓ya，不bu斷duan提ti高gao住zhu房fang抵di押ya貸dai款kuan的de首shou付fu比bi例li與yu利li息xi，這zhe就jiu欺qi負fu了le老lao百bai姓xing。居ju民min房fang貸dai是shi尤you其qi不bu能neng停ting的de，雖sui然ran現xian在zai有you了le一yi定ding釋shi放fang
，但dan利li率lv太tai高gao
，首shou付fu比bi例li太tai高gao。本ben來lai首shou付fu款kuan是shi為wei了le匹pi配pei金jin融rong機ji構gou的de風feng險xian性xing
，現xian在zai卻que被bei變bian成cheng了le一yi種zhong調tiao控kong手shou段duan，而er且qie主zhu管guan機ji構gou不bu斷duan提ti高gao門men檻kan，讓rang普pu通tong百bai姓xing借jie不bu著zhe錢qian。他ta們men說shuo這zhe樣yang資zi金jin就jiu不bu會hui流liu向xiang房fang地di產chan了le，但dan是shi資zi金jin流liu向xiang哪na裏li了le
？流liu向xiang了le“螞蟻金服”等金融機構，然後再以高息貸給老百姓，讓金融資本從中牟利。

中國房地產報：從目前來看，政策已經有了釋緩的趨勢。

孟曉蘇：我曾經在參加一個電視節目時說過：“要相信人不會把自己掐死”。因yin為wei掐qia到dao一yi定ding程cheng度du他ta就jiu感gan到dao喘chuan不bu過guo氣qi
，他ta自zi己ji就jiu會hui把ba那na隻zhi掐qia住zhu脖bo子zi的de手shou放fang開kai。雖sui然ran金jin融rong部bu門men的de過guo度du調tiao控kong嚴yan重zhong壓ya抑yi了le房fang地di產chan行xing業ye，但dan過guo一yi段duan時shi間jian就jiu會hui發fa現xian

，它ta會hui讓rang整zheng個ge經jing濟ji體ti都dou受shou到dao不bu良liang影ying響xiang。要yao相xiang信xin那na隻zhi手shou一yi定ding會hui鬆song開kai。

現(xian)在(zai)，我(wo)們(men)可(ke)以(yi)看(kan)到(dao)過(guo)於(yu)勒(le)緊(jin)的(de)那(na)隻(zhi)手(shou)已(yi)經(jing)在(zai)慢(man)慢(man)放(fang)鬆(song)了(le)。其(qi)實(shi)
，調(tiao)控(kong)也(ye)必(bi)須(xu)要(yao)審(shen)時(shi)度(du)勢(shi)地(di)進(jin)行(xing)。在(zai)中(zhong)國(guo)經(jing)濟(ji)遭(zao)受(shou)疫(yi)情(qing)打(da)擊(ji)持(chi)續(xu)低(di)迷(mi)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)
，主(zhu)管(guan)機(ji)構(gou)本(ben)應(ying)謹(jin)慎(shen)處(chu)理(li)涉(she)及(ji)經(jing)濟(ji)發(fa)展(zhan)的(de)事(shi)，卻(que)出(chu)現(xian)了(le)明(ming)顯(xian)的(de)政(zheng)策(ce)隨(sui)意(yi)性(xing)。指(zhi)責(ze)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)是(shi)“灰犀牛”明顯不適當
，實際上金融亂象才是真正的“灰犀牛”！包括此前發生的P2P事件，先野蠻發展
、後粗暴治理
，將眾多老百姓的辛苦錢
、保命錢洗劫一空；還有過度支持螞蟻金服等少數金融寡頭的事，加劇行業壟斷與資本無序擴張。是它們造成了金融亂象。

我們需要嚴肅思考的是，我們的金融到底要為誰服務？是走向普惠金融為人民群眾服務，還是培育“金融大鱷”為壟斷資本服務？現在金融機構通過加大利差把企業利潤吃掉
，造成金融機構賺錢而生產者不賺錢；居民房貸也是被要求提高利息與首付比例，把本該由人民群眾享受的政策紅利吃掉了。這些問題所顯示的政策引導方向發人深思。

麵對這些問題，中央此前已及時提出了“兩個強化”，即：“強化反壟斷和防止資本無序擴張”；“強化普惠金融服務，更大力度地推進改革創新”。這些都是切中時弊的重要要求，必須認真貫徹執行。

中國房地產報：您認為應該如何使中國房地產行業健康有序良性發展
？重點要做好幾方麵工作
？

孟曉蘇：一是要完善住房雙軌製
，加快推進保障性住房建設；二是要發揮市場作用，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。那些限製市場經濟發展的“臨時性政策政策”如“限購

、限貸”等應當及時退場。通過以上兩個方麵的努力
，促進房地產業健康發展和良性循環。

房地產業的發展我認為是從根本上出現了錯誤
，即把住房雙軌製給忽視了。1998年我們提供的房改方案明確提出了“住房雙軌製”，即“市場建設商品房、政府提供保障房”，它所依據的是發達國家與地區的製度經驗。但是多年以來

，主管部門忽視了住房雙軌製，其中在九年時間裏

，保障房建設比例低至5%到3.5%，在後來認識到問題後給予了一定的支持，但資金支持力度太小，每年僅投入幾十億元杯水車薪。隨後政策走向兩個極端，一是用推行“小戶型”代替保障房建設，試圖靠開發商解決住房保障問題；另一個是要求“降房價”，以“限購

、限貸”等手段打壓市場化的房地產。2011年以後在國務院大力推動下，各地建設出3000多萬套保障性安居房，近幾年仍在加大力度建設，但與需求相比差距仍較大。我認為保障性住房的占比應當達到50%以上
，包括政府提供的保障房與開發商在舊城改造中提供的拆遷安置房等，才能滿足居民需求與解決大城市住房突出問題。

我們不能忘記房改時的“初心”，要采取實際措施完善住房雙軌製。

中央早已多次強調完善住房雙軌製的要求。包括前幾年提出的“兩個為主”
，即“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”；在“十四五”規劃綱要中又明確提出了“兩個體係”，即“完善住房市場體係和住房保障體係”。中央的要求越提越明確
，現在需要的是把這些要求認真落實。

從三次社會財富分配的角度來看，當年我們提出的房改方案就是在第一次分配中促進社會公平的一種手段，讓享受房改房
、baozhangfangzhengcedezhongdishourujiatingyexiangshoudaolezichanshengzhidehongli。diercifenpeijiushijinhouyaozhengshoufangdichanshui，gaibianrangnongminyunianqingrenquntiguoduochengdanchengshijianshefeiyongdexianzhuang。jianglaiyaojixuzaiwanshanzhufangshuangguizhijianshezhongrongrusancifenpeidelilunzuoweizhidaosixiang，tongguogoujianhelidezhufangzhiduyicujinshixianshehuigongping。

中國房地產報：您對於2022年的房地產市場有何判斷
？

孟曉蘇：2022niandefangdichanshichangworenweihuicunzaibushaokunnan，yaozuohaoyingduikunnandezhunbei。muqianshichangbijiaoqingleng，zhezhuyaoyuyuqibuwenyouguan。shichangyuqiyidanbeigaohuai，shichangjiuhuichuxiandimi。fangjiabingbushizhizhangbuluode，yingxiangfangjiadebingbudoushixuqiu，eryouxinxindeyinsu
，quefaxinxin、人心不穩是影響房地產市場的主要問題。最近有人問我，現在是不是買房的時候
？我看現在還真是買房的時候到了。

對(dui)於(yu)一(yi)些(xie)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)目(mu)前(qian)的(de)境(jing)況(kuang)我(wo)深(shen)表(biao)同(tong)情(qing)，但(dan)我(wo)不(bu)讚(zan)成(cheng)他(ta)們(men)要(yao)離(li)開(kai)這(zhe)個(ge)行(xing)業(ye)的(de)說(shuo)法(fa)
，哪(na)個(ge)行(xing)業(ye)沒(mei)有(you)困(kun)難(nan)呢(ne)
？還(hai)是(shi)要(yao)咬(yao)定(ding)青(qing)山(shan)不(bu)放(fang)鬆(song)。中(zhong)國(guo)仍(reng)需(xu)要(yao)發(fa)展(zhan)城(cheng)市(shi)建(jian)設(she)、需要完善住房雙軌製後的房地產業健康發展。

 

文章來源：中房報 中國房地產報

 

原標題：孟曉蘇：這次調控值得反思，行業穩健發展需完善住房雙軌製丨對話2022

 

責任編輯：馬琳 劉亞