中房集團公司前董事長，彙力基金董事長，網易研究局專欄作家

中國首批REITs募集314億元資金

今年5月31日第一批9隻公募房地產信托投資基金（Real Estate Investment Trust，以下簡稱“REITs”）向社會公開發行，市場認購非常火爆

，9隻REITs順利募集了314億元資金。這是去年4月30號由中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》直接引發的。再往前推是2016年，國務院辦公廳
、中國證監會
、國家發改委、央行
、財政部都發過文推動REITs。再往前從2015年開始，我和第十二屆全國政協副主席陳元、國務院發展研究中心副主任劉世錦在國務院發展研究中心共同組織REITs課題組，研究基礎設施建設急需轉換成直接融資
，是這輪REITs發行的一個起爆點。

REITs對於中國的經濟發展非常重要，因為現在國內各方麵的建設，特別是基礎設施的建設需要從原來的負債轉換成直接融資的方式
，而REITs是直接融資裏麵最好的方式之一。我在2005年就開始呼籲要把REITs引入到中國來。作為已經持續提倡了16年的人，看到了REITs取得這樣的成果，由衷感到高興。過去我們說全世界將近40個國家有REITs，中國一直被列為考慮發行REITs的國家。以這次公開募集成功為標誌，中國已經進入到了有REITs的國家的行列。

美國過去42年REITs增值了142倍

REITsbaninggudebudongchanzichan，tongguoshouyiquanyibuyibudijiagongchenglezibenpin

，tongshihaijubeilebudongchanzengzhideduozhongshuxing，youzengjialegupiaoliutongdeshuxing。suoyihenduorenrenweiREITs是偉大的金融創新
，而且應當是金融創新的頂配。美國的REITs已經有60多年的曆史
，2019年年底美國市場上有221隻REITs

，總市值規模達1.33萬億美元，是世界上最大的REITs市場。美國REITs的底層資產較為多元，大部分是租賃住房，三分之一左右是基礎設施類。從收益情況看，美國的北美REITs協會會長斯蒂文先生給我一個圖表，說在過去他統計的42年裏， REITs增值了142倍。也就是說你在1972年拿1美元投資了REITs，到42年後的2014年就變成了142美元，年化收益率是12.2%。

REITs收益由按年分紅、資產增值和股票溢價三個部分構成。

第一
，分紅一般是兩次
，年初一次年底一次，也有一次的。高比例按年分紅是REITs的一個特點。不像其他上市公司一樣很少分紅
，即使分紅的話
，30%、40%、50%、60%就是最高的了。REITs必須每年分紅，絕大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作為管理費）。

第二，資產增值
，因為REITs的底層資產是房產，按照過去42年來衡量的話
，中美房產價格都是上百倍的增長。

第三
，股票溢價，因為REITs在市場上交易，還有溢價收益。REITs穩(wen)穩(wen)地(di)鎖(suo)定(ding)了(le)不(bu)動(dong)產(chan)資(zi)產(chan)，不(bu)會(hui)出(chu)現(xian)大(da)漲(zhang)和(he)大(da)跌(die)，總(zong)體(ti)上(shang)收(shou)益(yi)比(bi)股(gu)票(piao)還(hai)穩(wen)定(ding)。上(shang)市(shi)公(gong)司(si)到(dao)一(yi)定(ding)的(de)時(shi)候(hou)會(hui)出(chu)現(xian)核(he)心(xin)資(zi)產(chan)滅(mie)失(shi)了(le)，但(dan)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)不(bu)會(hui)，房(fang)地(di)產(chan)最(zui)後(hou)再(zai)怎(zen)麼(me)樣(yang)會(hui)剩(sheng)下(xia)房(fang)子(zi)
，而(er)房(fang)子(zi)在(zai)很(hen)多(duo)國(guo)家(jia)來(lai)看(kan)長(chang)線(xian)增(zeng)值(zhi)，這(zhe)就(jiu)是(shi)REITs的一個特殊的特點。從這個角度來說
，REITs比股票的總體收益都好。

REITs有免稅優惠

專業人士有這麼一句說法
，沒有免稅就沒有REITs。REITs在全世界都有免稅優惠，因為REITs分配比例太高
，90%-95%收益已經分配給投資人

，投資人拿到收益分配後要交所得稅
，如果要是在分配之前再收稅
，那對投資人來說就是雙重納稅。再加上REITs普遍在國外都是由養老金、保險資金這些資金持有
，都是老百姓養老保命的錢，所以它的免稅也獲得了一種道德方麵的支持。中國REITs剛開始，還沒有做到完全免稅，但是不少地方政府在地稅方麵已經給了REITs試點的項目以一定優惠。美國曾經在REITs開始的時候也沒有免稅，美國專家告訴我，美國經曆了10年才免稅，在這10年之內還沒有完整的REITs出現，後來因為分配比例高，因為資金來源主要是養老金，所以獲得了免稅優惠以後，很快就發展起來了。一些國家有REITs法規，但是卻推不出REITs，就是因為免稅的關係。

REITs收益穩健、風險小

REITs本來就是為普通投資者準備的，美國REITs市場流通市值1.33萬億美元，2019年底有 221隻REITs，由8000萬美國老百姓通過自己的養老金和社保資金間接地持有。中國REITs多數是機構持有的，而機構的資金是老百姓的。投REITs雖然也有一些經驗性的門道，需要專業機構，但是總體上REITs投(tou)資(zi)從(cong)長(chang)線(xian)來(lai)看(kan)，收(shou)益(yi)是(shi)穩(wen)定(ding)的(de)

，比(bi)投(tou)一(yi)般(ban)的(de)股(gu)票(piao)要(yao)省(sheng)腦(nao)筋(jin)。打(da)個(ge)比(bi)方(fang)，老(lao)百(bai)姓(xing)過(guo)去(qu)買(mai)房(fang)，房(fang)屋(wu)普(pu)遍(bian)增(zeng)值(zhi)。但(dan)是(shi)買(mai)的(de)是(shi)住(zhu)房(fang)還(hai)是(shi)辦(ban)公(gong)樓(lou)，買(mai)到(dao)深(shen)圳(zhen)還(hai)是(shi)黑(hei)龍(long)江(jiang)鶴(he)崗(gang)，效(xiao)果(guo)不(bu)一(yi)樣(yang)。專(zhuan)業(ye)機(ji)構(gou)可(ke)以(yi)幫(bang)助(zhu)老(lao)百(bai)姓(xing)來(lai)做(zuo)投(tou)資(zi)分(fen)析(xi)，讓(rang)老(lao)百(bai)姓(xing)在(zai)穩(wen)定(ding)增(zeng)值(zhi)的(de)REITs市場盡量獲取更加穩健的收益。

REITs是一個很適合社會穩健型投資人持有的金融產品
，因為它本身的日常收益是不高的，按年分配
，這次推出的REITs收益率隻有百分之四點幾，百分之五六左右，個別的能高一點，比其他的理財產品低。很多信托產品比REITs收益高
，但是風險也更高。但是我們說REITs的高收益是從長期來看的，當REITs鎖牢了不動產之後

，就跟不動產增值掛在一起了
，這就像很多老百姓買了房，十年增長了十多倍，這都是普遍現象

，北京在20年(nian)前(qian)買(mai)房(fang)的(de)時(shi)候(hou)也(ye)就(jiu)是(shi)五(wu)六(liu)千(qian)塊(kuai)錢(qian)一(yi)平(ping)，現(xian)在(zai)的(de)房(fang)子(zi)普(pu)遍(bian)都(dou)在(zai)七(qi)八(ba)萬(wan)塊(kuai)錢(qian)一(yi)平(ping)。這(zhe)就(jiu)是(shi)當(dang)年(nian)我(wo)執(zhi)意(yi)要(yao)把(ba)它(ta)引(yin)入(ru)中(zhong)國(guo)的(de)原(yuan)因(yin)。盡(jin)管(guan)我(wo)們(men)引(yin)入(ru)的(de)金(jin)融(rong)產(chan)品(pin)首(shou)先(xian)從(cong)起(qi)步(bu)試(shi)點(dian)方(fang)麵(mian)還(hai)不(bu)能(neng)完(wan)全(quan)的(de)仿(fang)照(zhao)國(guo)外(wai)模(mo)式(shi)，我(wo)們(men)還(hai)要(yao)結(jie)合(he)中(zhong)國(guo)的(de)國(guo)情(qing)，先(xian)從(cong)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)類(lei)的(de)REITs起步。基礎設施類的資產在設計REITs方麵，一個項目就是一個門類
，所以每個門類都需要有大量的創新，相對來說複雜性高。租賃住房類的REITs相對來說通用性強，更容易推出REITs。所suo以yi我wo說shuo主zhu管guan部bu門men克ke服fu了le很hen多duo困kun難nan
，因yin為wei啟qi動dong一yi個ge金jin融rong產chan品pin可ke以yi先xian打da容rong易yi之zhi戰zhan，先xian殲jian滅mie容rong易yi殲jian滅mie之zhi敵di，但dan是shi我wo們men是shi先xian找zhao骨gu頭tou硬ying的de啃ken，先xian把ba基ji礎chu設she施shi這zhe塊kuai給gei啃ken下xia來lai了le，這zhe個ge不bu能neng不bu說shuo中zhong國guo主zhu管guan部bu門men付fu出chu了le很hen大da的de力li量liang。

REITs大多都有年限，比如20年、50年的封閉期。如果REITs的(de)底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)是(shi)房(fang)產(chan)的(de)話(hua)，在(zai)國(guo)外(wai)有(you)些(xie)房(fang)屋(wu)是(shi)永(yong)久(jiu)的(de)，中(zhong)國(guo)隻(zhi)是(shi)有(you)到(dao)期(qi)土(tu)地(di)年(nian)限(xian)的(de)問(wen)題(ti)，但(dan)不(bu)動(dong)產(chan)本(ben)身(shen)資(zi)產(chan)是(shi)不(bu)會(hui)滅(mie)失(shi)的(de)，在(zai)土(tu)地(di)年(nian)限(xian)問(wen)題(ti)一(yi)般(ban)是(shi)可(ke)以(yi)續(xu)期(qi)的(de)，住(zhu)房(fang)類(lei)的(de)《物權法》已經明確規定是自動續期的。工業類、商shang業ye類lei的de按an照zhao法fa律lv規gui定ding也ye是shi可ke以yi續xu期qi的de
，續xu期qi之zhi前qian提ti前qian一yi年nian提ti出chu申shen請qing，所suo以yi我wo認ren為wei這zhe些xie年nian限xian問wen題ti可ke以yi在zai權quan益yi類lei資zi產chan方fang麵mian不bu用yong擔dan心xin。年nian限xian到dao期qi的de時shi候hou進jin行xing市shi場chang化hua的de處chu理li，這zhe種zhong市shi場chang化hua的de處chu理li就jiu有you多duo種zhong含han義yi了le，不bu局ju限xian於yu是shi由you原yuan始shi權quan益yi人ren贖shu回hui這zhe一yi種zhong方fang式shi，REITs年限到期的處置經驗在全世界都是很成熟的
，因此它的收益是穩定的、可靠的。

中國發展REITs有四方麵有利因素。第一，中國有大量不動產。中國房地產的資產，初步估算值400萬億人民幣
，還有基礎設施類的資產，估算值為140wanyirenminbi，guangzheliangleibudongchanzichanjiuwuliubaiwanyi。zhongguoshiquanshijiebudongchanzichanliangzuidadeguojia，zhongguojumingupiaoleijinrongzichanchiyoudeshao
，fangchanchiyoubilida。fangchanchiyoubilideyuanyinzaiyufangchanzengzhida，daotui22年nian，老lao百bai姓xing很hen多duo家jia庭ting是shi沒mei有you房fang產chan的de，這zhe些xie年nian突tu然ran有you了le這zhe麼me多duo的de房fang產chan，一yi是shi因yin為wei房fang改gai有you了le房fang子zi
，二er是shi房fang產chan增zeng值zhi
，增zeng值zhi的de幅fu度du很hen大da
，特te別bie是shi這zhe幾ji年nian全quan世shi界jie都dou在zai印yin票piao子zi，印yin鈔chao造zao成cheng了le資zi產chan增zeng值zhi。例li如ru

，美mei國guo房fang產chan價jia格ge連lian續xu幾ji年nian上shang漲zhang，去qu年nian一yi年nian增zeng值zhi了le11%。因(yin)此(ci)，鎖(suo)定(ding)房(fang)產(chan)的(de)金(jin)融(rong)產(chan)品(pin)，對(dui)中(zhong)國(guo)有(you)特(te)殊(shu)的(de)意(yi)義(yi)，所(suo)以(yi)中(zhong)國(guo)需(xu)要(yao)學(xue)習(xi)國(guo)外(wai)的(de)經(jing)驗(yan)
，最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)是(shi)把(ba)國(guo)外(wai)最(zui)成(cheng)熟(shu)的(de)金(jin)融(rong)產(chan)品(pin)引(yin)到(dao)中(zhong)國(guo)來(lai)。

第(di)二(er)
，中(zhong)國(guo)老(lao)百(bai)姓(xing)定(ding)居(ju)的(de)民(min)族(zu)習(xi)慣(guan)使(shi)得(de)中(zhong)國(guo)人(ren)一(yi)有(you)錢(qian)就(jiu)買(mai)房(fang)置(zhi)地(di)，中(zhong)國(guo)對(dui)於(yu)土(tu)地(di)房(fang)屋(wu)的(de)感(gan)情(qing)比(bi)別(bie)的(de)民(min)族(zu)來(lai)得(de)更(geng)深(shen)。第(di)三(san)，不(bu)動(dong)產(chan)增(zeng)值(zhi)在(zai)中(zhong)國(guo)非(fei)常(chang)明(ming)顯(xian)，而(er)且(qie)這(zhe)麼(me)多(duo)年(nian)也(ye)沒(mei)出(chu)現(xian)過(guo)大(da)幅(fu)度(du)的(de)不(bu)動(dong)產(chan)貶(bian)值(zhi)和(he)降(jiang)價(jia)的(de)情(qing)況(kuang)。第(di)四(si)
，我(wo)們(men)中(zhong)國(guo)是(shi)一(yi)個(ge)有(you)理(li)想(xiang)的(de)國(guo)家(jia)
，我(wo)們(men)的(de)理(li)想(xiang)是(shi)中(zhong)國(guo)共(gong)產(chan)黨(dang)領(ling)導(dao)下(xia)走(zou)向(xiang)共(gong)產(chan)主(zhu)義(yi)，共(gong)產(chan)主(zhu)義(yi)不(bu)光(guang)是(shi)分(fen)配(pei)原(yuan)則(ze)，更(geng)是(shi)一(yi)個(ge)產(chan)權(quan)原(yuan)則(ze)。而(er)把(ba)不(bu)動(dong)產(chan)資(zi)產(chan)變(bian)成(cheng)證(zheng)券(quan)化(hua)，讓(rang)老(lao)百(bai)姓(xing)持(chi)有(you)，就(jiu)是(shi)把(ba)產(chan)權(quan)交(jiao)給(gei)老(lao)百(bai)姓(xing)
，讓(rang)老(lao)百(bai)姓(xing)享(xiang)受(shou)到(dao)不(bu)斷(duan)增(zeng)值(zhi)的(de)資(zi)產(chan)權(quan)益(yi)，對(dui)老(lao)百(bai)姓(xing)來(lai)說(shuo)也(ye)是(shi)一(yi)種(zhong)資(zi)本(ben)福(fu)利(li)。

中國REITs規模近年有望到4
、5萬億元

今年5月31日首批REITs募集資金就已經是七倍的超發，相信再過一段時間
，REITs到股市流通會有穩健和不斷增值的表現。因此我認為中國的REITs一旦發行
，就會一發而不可收，規模會做得比較大。從數量上來說
，美國是世界第一大REITs市場，2019年底有221隻REITs，現在市值是1.33萬億美元，折合人民幣8.5萬億元；日本是世界第二大REITs市場，64隻REITs

，日本的REITs總的流通市值是1500多億美元。日本以世界經濟第三的體量
，成為世界第二大REITs市場，是因為中國沒有參加這個比賽。而中國一旦進入到這個REITs市場
，就應當是首先超越日本，形成1萬億人民幣的流通市值
，在REITs市場上我們能夠獲得和中國經濟體量相匹配的世界第二的地位。我認為中國的REITs發展到4萬億、5萬億的規模，在近年是可以期待的。我相信也會有一天中國REITs市場規模超過美國，成為世界第一
，因為中國經濟的體量會在不久的將來超過美國成為世界第一，而存量資產（房地產）的規模中國現在就超過了美國，隨著REITs進一步成熟
，REITs在中國市場的規模有可能會超過10萬億，這樣REITs對中國經濟的內循環的拉動就更大了。

REITs不開發綠地項目

過去中國沒有長期持有運營、以租金收入為主的資產包，現在有了REITs，buguangzhongguodelaobaixingrongyijinru
，ruguozengjiayixiexiyinguojizibendeliliang，haikeyibaguojishangdezibenyeyinjinlai，tongguogezhongfangshiyinruguojiziben，duizheweilaizhongguoREITs規模越來越大
，我們還會有一些特殊的政策吸引國外資本進入。我們把這種資本叫做“懶惰資本”，它(ta)們(men)厭(yan)惡(e)風(feng)險(xian)，沒(mei)有(you)開(kai)發(fa)風(feng)險(xian)，隻(zhi)去(qu)用(yong)於(yu)收(shou)購(gou)已(yi)經(jing)建(jian)好(hao)的(de)收(shou)租(zu)項(xiang)目(mu)，而(er)且(qie)這(zhe)個(ge)項(xiang)目(mu)應(ying)該(gai)正(zheng)常(chang)運(yun)行(xing)了(le)一(yi)段(duan)時(shi)間(jian)。如(ru)果(guo)要(yao)新(xin)修(xiu)一(yi)條(tiao)高(gao)速(su)公(gong)路(lu)，可(ke)以(yi)募(mu)集(ji)別(bie)的(de)資(zi)金(jin)，但(dan)是(shi)不(bu)可(ke)能(neng)是(shi)REITs。當然，REITs在規模大了以後也有特定規定，即允許REITs裏拿出部分資金，用於維護自己的項目。比如說酒店建遊泳池
，高速公路要維護

，這些是允許的。投資REITs的資本也是長線的穩健型資本而不是國際熱錢，因為即便是要拋售，必定要有別的資金進來接盤才行。而且REITs炒不起來，想炒也炒不多高，跌也跌不到哪兒去，總體上是穩健的。舉個例子，領展基金是香港最大的一個REITs基金，2008年金融海嘯來的時候，雖然它也跌，但是跌不到哪兒去，漲起來就穩穩當當地上漲。可以看出來，今後在整個股市未來的波動中
，REITs是一個能穩定股市的好資產。

文章來源：網易研究局

原標題：孟曉蘇：REITs是比股票更好的投資，過去42年美國REITs平均增值了142倍！

原創：孟曉蘇