彙力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇

即便到現在
，我們也不認為房地產市場要完全企業化，房地產市場必須要有政府行為。

孟曉蘇最近很忙，兼任國務院發展研究中心 REITs 課題組組長的他，將2020年下半年工作重點放在了基建公募REITs（不動產投資信托基金）推進以及不動產REITs發展的再次呼籲上。

在孟曉蘇看來，適時推進租賃房REITs
，是推動住房租賃市場發育的重要力量，它能將債務型持有變成權益型持有

，將住房資產變成均值性、可交易、可增值產品，真正實現“房住不炒”。

在近期召開的中央經濟工作會議上
，“因地製宜
，多措並舉，促進房地產市場平穩健康發展”為2021年房地產行業發展定下基調；與此同時

，會議強調“要解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設”。

“這是一個推進租賃房REITs的好時機，我呼籲了多年，希望在2021年有一個實質性進展”。孟曉蘇說。

對於他而言，2021年還將是一個饒有紀念意義的一年——中房集團成立40周年，作為中房集團第三任董事長，孟曉蘇曾掌舵這家“中國最早的房地產開發企業”十四載，並以此為平台推動1998年住房製度改革，見證了國內房地產行業從計劃經濟走向市場經濟的發展曆程。

回首展望之際，孟曉蘇寄語中房集團重拾引領中國住房建設品質、推動住房改革進程中所發揮的作用：“即便到現在
，我們也不認為房地產市場要完全企業化，房地產市場必須要有政府行為。”

同時，他亦表示，房地產行業不是“最大的灰犀牛”，金融亂象才是。

2020年12月26日，北京，萬達廣場9樓，中國房地產報記者對彙力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇進行了采訪，回顧2020年的跌宕起伏，展望新一年地產行業的發展態勢。

中國房地產報：2020年是特殊的一年
，這一年走過來您最大的感觸是什麼
？

孟曉蘇：2020年是我國麵臨重大轉折的一年
，此前我們紀念了改革開放40周年、慶祝了新中國成立70周年等一係列國家大事，再加之“十三五”規劃收官
，以及即將迎來建黨100周年和“十四五”規劃、2035年遠景目標開局
，在新冠疫情洶湧
、全球經濟波動中
，這一年我們走得艱難，也走得堅韌。

在房地產方麵，市場是先冷後熱
，地方政府亦調控不斷，隨著最近的中共中央政治局會議、中央經濟工作會議召開，針對住房問題一方麵提出了“要解決好大城市住房突出問題，住房問題關係民生福祉
，多策並舉促進房地產市場平穩健康發展”，另一方麵提出“要強化反壟斷和防止資本無序擴張”
，這又是一個市場發展的轉折點。

這些都將促進使我們思考這樣一個問題：zhufangshejiqianjiawanhudexingfu，yaozouxiangpuhui，zouxiangpuhuicainenghuodegengdadefazhan，zheyeshibeilishizhengmingguode。guoqu
，wanlitongzhizaituidongnongcungaigeshi
，jiushitongguoshishi“包產到戶”將土地分給農民，推進了農村大發展。後來國家又通過推動住房製度改革，把原來公租房賣給普通職工
；接著又在房改方案中推出了住房抵押貸款、住(zhu)房(fang)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)保(bao)險(xian)以(yi)及(ji)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)製(zhi)度(du)
，通(tong)過(guo)把(ba)錢(qian)借(jie)給(gei)民(min)眾(zhong)購(gou)房(fang)，讓(rang)大(da)家(jia)獲(huo)得(de)了(le)更(geng)好(hao)的(de)生(sheng)活(huo)保(bao)障(zhang)和(he)尊(zun)嚴(yan)。這(zhe)些(xie)曆(li)史(shi)的(de)經(jing)驗(yan)是(shi)值(zhi)得(de)學(xue)習(xi)的(de)。

但今天我們已經看到
，經過這幾年補短板，“房住不炒、租售並舉”以及加大保障性住房建設已經彌補了此前不足，住房問題已經展現出了新的氣象。

中國房地產報：對於近期“十四五”規劃和中央經濟工作會議提出的“住房不炒、租售並舉”以及“重視保障性租賃住房”等議題，您如何看？

孟曉蘇：培(pei)育(yu)和(he)發(fa)展(zhan)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)是(shi)深(shen)化(hua)住(zhu)房(fang)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)的(de)重(zhong)要(yao)內(nei)容(rong)。以(yi)前(qian)主(zhu)要(yao)關(guan)注(zhu)商(shang)品(pin)房(fang)建(jian)設(she)，將(jiang)住(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)忽(hu)略(lve)了(le)
，現(xian)在(zai)應(ying)該(gai)補(bu)上(shang)，要(yao)在(zai)保(bao)障(zhang)房(fang)方(fang)麵(mian)下(xia)手(shou)，讓(rang)中(zhong)低(di)收(shou)入(ru)者(zhe)不(bu)會(hui)為(wei)買(mai)房(fang)發(fa)愁(chou)，讓(rang)所(suo)有(you)的(de)人(ren)住(zhu)有(you)所(suo)居(ju)。

所以，下一步我將努力推進租賃房REITs

，希望相關部門可以一起推進，將資金用於住房保障、住房租賃方麵。當然，在推進租賃住房發展中是不能單純依靠貸款或財政補貼的，否則就會出現暴雷事件
；開發商也不是持有租賃房的主體
，它是打短工的

，住房租賃需要“長工”，“長工”就是REITs。

從國外發展來看，REITs長線升值空間較大。據全美房地產協會統計，1972年個人投資1美元進入REITs後
，其在42年後的一天增值到了144美元
，增了140多倍，平均年化收益率12.2%。

現在
，結合中國國情
，我認為可以挑好的資產，如先從政府資產做起
，在租賃房，基礎設施建設領域盡快推進REITs
，一方麵可以給租房人提供更多選項
，另一方麵可以讓持有人擁有不斷增值、在股市上自由流通的產品；推進過程中
，“股票”才是用來買賣的，房子是用來住的，並實現“房住不炒”目標。

中國房地產報：2021年恰逢中房集團成立40周年，作為曾經的掌舵者之一，您認為在房地產市場化發展早期，中房集團發揮了怎樣的作用？

孟曉蘇：實際上，在早期城市建設和新興房地產行業發展中，中房集團起到了“領頭羊”作用。

zhongfangjituanshizaijihuajingjixiangshichangjingjizhuanguiguochengzhongchanshengde
，dantabushijihuajingjichanwu，jihuajingjizhiyoufulifangjianshe
，danzhongfangjituandangshiyijingkaishikaifashangpinfang，youyudangshizhufangzhiduhaimeiyougaige，fangzizhimaigeigegedanwei
，gedanweizuoweigongfangchiyouzhezaiyizulinfangshizugeiyuangong，manzuledangshishehuiduiyuzhufangdexuqiu。

另外，其是住房製度改革的有力推進者。1996年
，我國出現了有史以來第一次“產能過剩”，那時全國鋼鐵產量僅1億噸
、紗錠僅5000萬支就過剩，還有其他許多相關產業
，也都出現了低水平的“過剩”，“當時是做項目找死
、不做項目等死，樓市和經濟都受到了衝擊。”

麵對這種狀況
，我大膽提議，“住房建設可以成為新的經濟增長點”。這個觀點提出後，原國家建設部、國家體改委、國家計委
、國(guo)家(jia)科(ke)委(wei)很(hen)快(kuai)予(yu)以(yi)呼(hu)應(ying)

，並(bing)和(he)中(zhong)房(fang)集(ji)團(tuan)共(gong)同(tong)設(she)立(li)課(ke)題(ti)組(zu)
，啟(qi)動(dong)住(zhu)房(fang)建(jian)設(she)成(cheng)為(wei)國(guo)民(min)經(jing)濟(ji)新(xin)增(zeng)長(chang)點(dian)研(yan)究(jiu)與(yu)住(zhu)房(fang)製(zhi)度(du)改(gai)革(ge)方(fang)案(an)設(she)計(ji)。與(yu)此(ci)同(tong)時(shi)，中(zhong)房(fang)集(ji)團(tuan)在(zai)房(fang)屋(wu)品(pin)質(zhi)提(ti)升(sheng)方(fang)麵(mian)也(ye)起(qi)了(le)引(yin)領(ling)作(zuo)用(yong)
，在(zai)“七五”“八五”期間
，中房集團承擔了全國住宅小區試點工程一半的任務。在房地產市場發展初期，中房集團起到了至關重要的作用。

通過在中房集團的工作經曆我認識到，房地產市場發展中必須要有政府的一隻手發揮作用，否則就會形成企業在忙著搞開發賺錢、政府忙著搞調控的一種局麵
，房地產市場一定要平穩發展。

中國房地產報：站在新的曆史節點，您對房地產行業包括像中房集團這樣的企業有什麼新期待

？

孟曉蘇：希望中房集團能夠不忘曆史上輝煌，重新在引領中國住房品質建設、推動住房改革進程中所發揮的作用。也希望管理部門能更多認識到中央企業、國有大企業在住房行業中所能發揮的控製力和影響力，把這種影響力通過市場手段在一定程度上釋放出來。

文章來源：中房報 中國房地產報

原標題：對話2021丨孟曉蘇：房地產市場必須要有政府行為
，建議加快推進租賃住房REITs

責任編輯：馬琳  王春紅